용적률 계산과 규모 검토하기

용적률에 대해서 알아보고 주택의 규모 검토 방법도 알아보겠습니다.

건축물의 규모 검토에서 가장 중요한 것은 건폐율과 용적률입니다. 이 외에도 지역 지구에 따른 높이 제한과 공개공지의 확보 등 여러 가지가 있지만, 면적에 대해서 직접적인 기준이 되는 것이 건폐율과 용적률입니다. 그래서 이번에는 용적률에 대해서 알아보고 주택의 규모 검토 방법도 알아보겠습니다.

1. 용적률이란?

용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율을 말합니다. 여기에서 중요한 개념이 연면적인데, 연면적은 건축물 각 층의 바닥면적 합계를 말합니다. 여기에서 주의할 점은 용적률을 구하기 위해서 사용되는 연면적은 몇 가지 제외 사항이 있다는 것입니다. 즉 완화를 해주는 것인데요. 첫 번째로 지하층 면적은 용적률 산정 시 연면적에 포함되지 않습니다. 두 번째로 지상층의 주차용으로 쓰이는 면적은 용적률 산정 시 연면적에 포함되지 않습니다. 그 외에 초고층 건축물의 피난안전 구역이나 경사 지붕 하부의 대피공간이 있는데 이는 소규모 건축물인 주택에서는 의미가 없기 때문에 무시하도록 하겠습니다. 쉽게 정리하자면 완화되는 면적을 뺀 연면적을 대지면적으로 나누면 용적률 값이 나옵니다.

2. 용적률 계산

1층 바닥면적 30m2, 2층 바닥면적 30m2, 3층 바닥면적 30m2 인 건축물에 대해서 용적률을 구해봅니다. 연면적은 바닥면적의 합계이므로 연면적은 90m2입니다. 지하층은 없고, 지상층의 주차용으로 쓰이는 면적이 없기 때문에 바닥면적의 합을 연면적으로 봅니다.

[용적률 검토]

대지의 면적은 100m2이므로 용적률을 구하는 계산식은 다음과 같습니다.

( 90m2 / 100m2 ) x 100 = 90%

바닥면적의 합인 연면적을 대지면적으로 나눈 용적률은 90%입니다. 이처럼 용적률을 구하기 위해서는 건축물의 연면적과 대지면적을 알아야 합니다.

3. 규모 검토하기

위 그림의 대지 면적이 100m2인데, 법적인 용적률이 100%로 정해져 있다면, 3층 규모의 바닥면적 30m2로 계획하면 적합한 규모가 됩니다. 용적률이 90%로 100% 미만이기 때문이죠. 법적 용적률이 200%일 경우에는 바닥면적을 넓히거나 층수를 추가하면 됩니다. 한 층의 바닥면적을 66m2로 잡으면 연면적이 198m2입니다. ( 198m2 / 100m2 ) x 100 = 198. 용적률은 198%가 됩니다. 정확하게 200%는 아니지만 그 밑으로 잡혀있기 때문에 적합한 규모입니다.

따라서 용적률 기준으로 규모를 검토하기 위해서는 해당 부지의 법적 용적률이 몇 % 인지를 확인하여 연면적을 그 이하로 잡으면 됩니다. 그러나 용적률 기준만 생각하다가 건폐율 기준을 벗어나는 경우가 있을 수 있습니다. 법적 용적률은 충족하지만 법적 건폐율은 충족하지 못하기 때문이죠. 다음 그림은 용적률은 충족하지만, 건폐율은 충족하지 못하는 경우입니다.

[건폐율과 용적률]

해당 건축물의 용적률은 150%로 법적인 용적률인 200%를 충족합니다. 그러나 법적 건폐율이 40%인데 산출된 건폐율은 50%로 법적 건폐율을 초과하고 있습니다. 이런 경우는 건축면적을 축소하여 건폐율 40% 이하로 잡아야 되며, 이에 따른 면적 기준으로 용적률을 잡아야 합니다. 예를 들어 한 층의 바닥면적 50m2를 39m2로 변경하면 건폐율은 39%로 법적 기준을 충족합니다. 이때 연면적은 117m2로 용적률이 117%입니다. 이렇게 되면 건폐율과 용적률을 모두 만족하게 되겠지요. 물론 용적률을 키우기 위해서 층수를 더 늘릴 수 있습니다. 건축 허가를 받기 위해서는 건폐율과 용적률을 모두 충족하여야 합니다. 

용적률은 건축물의 규모에 직접적으로 영향을 미치는 매우 중요한 개념입니다. 해당 부지의 제한 조건과 완화 조건에 대한 검토를 마친 후 용적률을 기준으로 전체 예상 면적을 산출할 수 있습니다. 용적률의 계산과 규모를 검토하는 것은 어려운 개념이지만, 건축을 하기 위해서는 꼭 필요한 초기 검토 작업이므로 간과할 수는 없습니다.