주택의 공사비 기준 - 주택 기획(2)

주택의 공사비 기준

주택의 공사비는 시공사의 평당 기준이 아니라 건축주의 예산 기준으로 결정됩니다.

우리가 주택을 짓기 위해서 가장 먼저 검토되어야 할 부분은 공사비를 확정하고 공사비를 어떻게 조달할지 결정하는 것입니다. 공사비를 확정한다는 것은 2억 원에 공사를 마무리 할지 3억 원에 공사를 마무리할지 결정하는 것이고, 공사비 조달 방법은 소유하고 있는 자산으로 지출하는 방법과 대출이나 정부 지원 사업 등의 외부 자금으로 조달하는 방법이 있습니다. 수익형 건축물이 아닌 단독주택의 공사비는 가능하면 소유하고 있는 자산 내에서 예산을 결정하는 것이 바람직합니다. 공사비가 확정되면 이를 기준으로 설계자와 다음과 같은 과정에 의해서 설계를 진행합니다.

 1. 주택 예산 기획 단계

첫 번째 단계로 예산 기획 과정입니다. 건축주와 설계자는 총예산과 필요로 하는 소요 공간에 대해서 많은 이야기를 하여야 합니다. 소요 공간을 늘리거나 줄이면 예산도 늘어나거나 줄어듭니다. 공간을 줄이지 않고 외부 마감이나 내부 마감, 혹은 간결한 형태 디자인이나 적절한 구조 변경으로 예산에 맞출 수도 있습니다. 예산이 부족하다면 어느 정도 추가적인 조달이 가능한지도 협의되어야 할 부분입니다. 이 부분에 대해서 최대한 심도 있게 이야기하여 공간 규모와 디자인의 방향을 결정하여야 합니다. 

주택 예산 기획

 2. 예산을 기준으로 소요 공간 배치

확정된 예산을 기준으로 소요 공간을 배치합니다. 예산에 공간을 맞추기 위해서는 평면도 작업 전에 공간 배치를 검토하여야 합니다. 이것은 사용자의 요구 사항을 적용함과 동시에 예산 범위 내에서 그 가능성을 검증하고 검토하는 단계입니다. 이 과정에서 불합리한 공간의 발생과 예산이 낭비될 수 있는 요소들을 예상할 수 있으며 합리적인 공간의 재배치로 최대한 예산에 근접하게 방향을 잡아갈 수 있습니다. 이러한 공간 배치 계획의 작업은 평면도가 아니라 건축주가 이해하기 쉽고, 피드백 후 변경이 쉽고 빠른 스페이스 다이어그램 (space diagram) 등으로 진행하는 게 좋습니다. 

주택 공간 배치 (space diagram)

 3. 계획 도면 작업 

공간 배치 계획을 기준으로 계획 평면도를 작업합니다. 중요한 점은 평면도가 정리되었다고 계획 입면도를 바로 진행하는 게 아니라 계획 평면도 작업 후 건축주와 설계자가 몇 차례의 협의 과정과 변경 작업 후 확정된 계획 평면도를 기준으로 예산에 맞는 계획 입면도 작업을 진행합니다.

 4. 기본 도면 작업

계획 도면이 마무리되었다는 건 커다란 개념의 공간 배치와 입면 디자인이 정리되었다는 것입니다. 기본 도면 작업은 조금 더 구체적인 자재의 선정과 공간의 세세한 정리와 마무리 작업 단계라 할 수 있습니다. 구조와 설비에 관련된 협업이 이루어지며 도면 작업에 많은 시간이 투입됩니다. 기본 도면 작업에서 자재의 선정은 예산 내에서 결정되어야 하며, 커다란 공간의 변경은 되도록 하지 않습니다. 따라서 공간의 규모나 배치와 관련된 검토나 작업은 기본 도면 이전에 마무리하는 것이 바람직합니다. 

 5. 적산 및 견적 검토

견적 검토는 시공사에서 진행합니다. 설계사의 견적 산출은 가능하지만 의미가 없습니다. 설계사가 직접 시공을 진행한다면 의미가 있겠지만, 공사를 진행하는 주체가 견적을 산출하여야 현실적으로 견적 산출 후 그 금액으로 시공을 할 수 있습니다. 여러 개의 시공사 견적 결과가 다르다는 점은 많은 이유가 있겠으나, 해당 주택을 시공하는 데 있어서 각각의 회사가 필요로 하는 공사 비용을 산출했다고 이해하시면 될 듯싶습니다. 견적의 편차가 클 경우에는 너무 저렴한 견적과 너무 비싼 견적은 제외하고 시공사를 선정하면 됩니다. 건축 공사에서 너무 낮은 견적은 품질이 떨어질 수 있으며, 너무 높은 견적은 시공사의 이윤이 과도하게 클 수 있습니다. 총 공사 비용의 산출 평균 값이 예상보다 큰 차이가 있다면 설계 변경으로 조정할 수도 있습니다. 

 정리하기...

많은 분들이 인생에서 한 번 정도 시도하는 단독 주택 공사를 시공사(주택 하우징 회사)에게 모든 걸 의뢰합니다. 많은 전문 파트로 나뉘어 있는 건축 분야에서 시공사가 예산을 검토하고, 설계를 검토하고, 시공을 진행합니다. 편하다는 장점이 있겠지만, 시공사 단독으로 모든 걸 진행하다 보니 많은 부작용이 발생하는 것도 사실입니다. 과연 1) 최선의 디자인인가? 2) 적절한 공사 비용인가? 3) 금액에 합당한 품질인가?에 대해서 검토해 볼 필요가 있습니다. 시공사가 기획, 설계, 시공에 관한 모든 걸 진행하는데 누가 이것을 검증할 수 있을까요? 주택 하우징 회사의 평당 공사비가 이해하기에는 편하겠지만 금액의 정확도나 투명성에서 원가 계산서 개념보다는 떨어집니다. 평당 500만 원이면 공사가 가능한 주택이 시공사에 따라서 600만 원, 700만 원도 있습니다. 평당 500만 원에 계약된 주택이 공사가 진행되면서 평당 600만 원으로 변경되는 상황도 발생됩니다. 이것은 시공사의 영업방법이지 건축주 입장에서는 불합리한 방법일 수 있습니다. 즉 주택의 공사비는 시공사의 기준이 아니라 건축주의 예산 기준에 의해서 결정되는 것입니다.