토지 구매 시 가장 중요한 검토 사항 - 도로
토지 구매 시 가장 중요한 검토 사항 - 도로
도로는 건축 가능 여부 및 규모에 큰 영향을 줍니다.
여러분들이 주택을 짓기 위해서 토지를 구매할 때 가장 중요한 게 무엇일까요? 우리는 일반적으로 공인중개사나 지인을 통해서 매매를 진행합니다. 부동산에 대해서 많은 사항들을 검토해야 하기 때문에 공인중개사의 도움을 받는 게 합리적인 방법일 것입니다. 그러나 중요한 몇 가지는 직접 검토하시는 게 추후에 발생될 수 있는 재산상의 손해를 예방할 수 있다고 봅니다. 해당 토지의 지목이나 용도, 지역 지구, 행위 제한 등 검토 사항은 많지만 그중에서 가장 중요한 한 가지를 뽑는다면 도로입니다. 도로의 여부에 따라서 건축이 불가능할 수도 있고, 건축이 가능하더라도 아주 작은 규모로 제한될 수 있습니다.
대지는 도로에 접해 있어야 합니다.
대지는 도로에 접해 있어야 건축행위가 가능합니다. 도로에 접해 있지 않으면 '맹지'라고 하여 건축이 불가능합니다. 따라서 맹지는 매입 비용이 아주 저렴합니다. 건축법으로 대지는 2M 이상 도로에 접하고 있어야 합니다. (건축법 제44조).
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| 대지에 접해있는 도로 |
우리 주변을 보면 건축이 완료된 건축물은 앞뒤나 옆에 한 개 이상의 도로를 가지고 있습니다. 소규모 단지나 도시계획에서도 가장 중요한 부분이 도로라고 할 수 있습니다.
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| 단지에 접해있는 도로 |
보통 지구단위계획에 의해서 형성된 계획부지는 별다른 조치가 필요 없지만, 내 땅이 도로에 접하고 있어도 지목이 임야, 전, 답 등의 경우에는 상황에 따라서 추가적인 도로공사가 필요할 수도 있습니다. 이것은 도로의 법적 기준을 충족하기 위해서 도로를 확장하는 공사라고 생각하시면 됩니다.
도로의 폭과 대지의 법적 기준
내 땅에 접해 있는 도로가 4M의 폭을 가지고 있다면 아주 훌륭한 조건이라 할 수 있습니다. 이러한 상황이면 별다른 조치 없이 그냥 주택을 지으면 됩니다.
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| 4M 도로와 대지 |
그러나 도로의 폭이 2M라면 어떻게 될까요? 4M 도로를 만들어주기 위해서 양쪽으로 1M를 후퇴시키고 건축을 해야 합니다. 내 땅에서 1M의 손해를 보게 됩니다. 물론 반대편 토지주도 1M의 손실이 발생됩니다.
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| 2M 도로와 대지 |
도로 반대편에 건축이 불가능한 하천, 경사지, 철도 등이 있다면 어떻게 될까요? 이런 경우에는 내 땅 방향으로 2M를 후퇴시키고 건축을 해야 합니다. 이런 경우는 손실이 크게 발생됩니다.
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| 반대편에 건축이 불가능한 용도일 경우 |
내 땅의 면적 손실은 건폐율, 용적률을 산정할 때 큰 영향을 받기 때문에 매우 심각한 문제입니다. 도심지가 아닌 지방의 경우에는 작은 주택은 지을 수 있겠지만, 도심지 같은 경우에는 큰 타격을 입게 됩니다. 도심지의 토지 비용은 지방의 토지 비용에 비해서 상당히 비싸고, 따라서 매입하는 토지의 크기도 작을 수밖에 없는데 여기에 면적 손실이 되면 그만큼 심각한 문제가 될 수 있습니다. 게다가 주거지역에 건축을 할 경우에는 일조권 거리 제한까지 받기 때문에 건축 가능한 면적이 더 줄어들게 됩니다.
현황 도로에서 내 대지로 진입할 수 있는 도로가 존재하고 그 도로가 끝나는 막다른 도로의 경우에는 어떻게 될까요?
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| 막다른 도로 |
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| 막다른 도로에서 확보해야 할 도로의 너비 |
